Inflacja, wzrost cen i malejąca wartość pieniądza — to wszystko sprawia, że inwestycja w nieruchomości w dalszym ciągu jest jednym z najlepszych sposobów na zabezpieczenie nadwyżek kapitału. Nie tylko może przynieść doraźne zyski w postaci comiesięcznych wpływów na konto, ale również jest bezpiecznym aktywem z tendencją do wzrostu wartości w czasie. Nieruchomości są także świetnym zabezpieczeniem na emeryturę. Warto jednak wybierać je z głową.
Jeśli zastanawiasz się nad kupnem mieszkania w celach inwestycyjnych, to sprawdź, jakie czynniki decydujące o rentowności warto wziąć pod uwagę.
Rentowność najmu nieruchomości — co to właściwie oznacza?
Najprościej mówiąc, rentowność najmu określa rentowność inwestycji. To dochód netto uzyskany z wynajmu konkretnej nieruchomości w ciągu roku pomniejszony o wszystkie koszty poniesione w związku z inwestycją. Znając rentowność mieszkania, możesz porównać kilka nieruchomości ze sobą i wybrać lokal, który zapewni najwyższą stopę zwrotu.
Jak obliczyć rentowność najmu? Wskaźnik ROI i ROE
Nieco inaczej mierzy się rentowność nieruchomości nabytej za gotówkę od mieszkania na wynajem kupionego z pomocą kredytu (lub innego zewnętrznego kapitału)
Do obliczenia rentowności mieszkania kupionego za gotówkę służy wskaźnik ROI (Return on Investment).
Wzór na obliczenie ROI (Return on Investment) wygląda następująco:
ROI = zysk netto z wynajmu nieruchomości / całkowite nakłady finansowe * 100%
W przypadku mieszkań kupionych za gotówkę zyskiem netto będzie dochód netto pomnożony przez liczbę miesięcy, kiedy nieruchomość będzie wynajmowana. Zakładając, że mieszkanie generuje zysk 5 tys. zł miesięcznie (czyli 60 tys. zł rocznie), a zostało zakupione za 900 tys. zł, to jego rentowność wynosi 6,6%.
Do obliczenia rentowności nieruchomości z wykorzystaniem kredytu, posługujemy się wskaźnikiem ROE (Return of Equity). Wskaźnik ten jest nam potrzebny do określenia, w jakim czasie „spłaci się” nasz kapitał własny.
ROE = zysk netto z wynajmu nieruchomości / wysokość wkładu własnego * 100%
W takim przypadku od zysku netto z wynajmu mieszkania trzeba odjąć dodatkowo ratę kredytu. Wracając do wcześniejszego przykładu, załóżmy, że mamy 30% wkładu własnego, czyli 270 tys. zł, a rata kredytu wyniesie 3 tys. zł. Po obliczeniach widzimy, że nasze ROE wyniesie 8,8%.
Najważniejsze czynniki decydujące o rentowności
Poniżej przedstawiamy 5 najważniejszych czynników, jakie decydują o rentowności mieszkania na wynajem.
Zanim jednak je wymienimy, warto wspomnieć jeszcze o jednej rzeczy, od której warto zacząć. A jest nią budżet. Oczywiście, zapewne każdy by chciał mieć mieszkanie w doskonałej lokalizacji. Pamiętaj jednak, że zazwyczaj za taki lokal trzeba odpowiednio dużo zapłacić. To może sprawić, że kupione mieszkanie okaże się źle zoptymalizowaną inwestycją, ponieważ okres zwrotu będzie bardzo długi.
- Dobra lokalizacja
Lokalizacja to właściwie najważniejsza rzecz, jeśli chodzi o wybór nieruchomości, która ma przynosić zwrot. Zacznij od ustalenia, komu chcesz wynajmować mieszkanie i pod tym kątem dobierz odpowiednią inwestycję.
- Jeśli będą to rodziny z dziećmi, to sprawdź, czy w pobliżu jest żłobek, przedszkole, szkoła, tereny zielone czy plac zabaw.
- Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie osobom pracującym, to kup lokal w okolicy, gdzie są biura, zakłady pracy, siedziby międzynarodowych korporacji.
- Dla studentów wybierz lokalizację obok uczelni albo w centrum miasta.
- Jeśli nastawiasz się na krótkoterminowy wynajem dla turystów, postaw na mieszkanie dobrze skomunikowane z najbardziej znanymi atrakcjami turystycznymi.
Te grupy docelowe różnią się także pod względem oczekiwanego standardu i ceny, jaką możesz zaproponować za wynajem. Osoby pracujące i rodziny z dziećmi zazwyczaj będą wolały mieć lepszy standard i będą skłonne zapłacić za niego wyższą cenę. Studentom prawdopodobnie będzie bardziej zależało na niskich kosztach niż na wysokim standardzie.
- Metraż nieruchomości
Mniejsze mieszkania na wynajem, takie jak kawalerki, zazwyczaj zapewniają wyższą rentowność. Dlaczego? Ponieważ stawka czynszu za 1 m2 i kosztu zakupu za 1 m2 wychodzi znacznie korzystniej niż w przypadku większych mieszkań.
Bardzo ważna jest również odpowiednia optymalizacja przestrzeni. Niewykorzystana powierzchnia to stracone pieniądze inwestora.
Przykładowo, jeśli mieszkanie o powierzchni 50 m2 składa się z dużego salonu, sypialni i 10-metrowego korytarza to najemca nie będzie chciał zapłacić więcej dlatego, że ma duży korytarz. Mieszkanie, pomimo całkiem sporego metrażu, nadal jest 2-pokojowe i możesz je wynająć np. za 2700 zł. Taki sam metraż może równie dobrze pomieścić 4 pokoje. Przy założeniu, że wynajem jednego pokoju daje kwotę w wysokości 1300 zł, to w takiej sytuacji właściciel mieszkania może liczyć na dwa razy większy czynsz, niż w pierwszym przypadku.
- Popyt na rynku nieruchomości na wynajem
Duży popyt na rynku nieruchomości na wynajem oraz niska podaż, gdy nie ma wystarczającej ilości mieszkań, które spełniają oczekiwania wynajmujących, pozwala liczyć na wyższą rentowność. Według informacji z ośrodków badawczych wynika, że w Polsce wciąż brakuje 1,5-2 mln mieszkań.
Dzięki wysokiemu popytowi możesz zaproponować najemcom wyższą stawkę czynszu, co, przy utrzymaniu tych samych kosztów, natychmiastowo zwiększy stopę zwrotu z inwestycji. Dodatkowo im dłuższy będzie okres wynajmu mieszkania (jeśli celujesz w wynajem długoterminowy), tym więcej zarobisz.
- Koszty początkowe i bieżącej obsługi
Koszty początkowe i koszty bieżącej obsługi również wpływają na rentowność mieszkania. Do kosztów początkowych można zaliczyć wszelkiego rodzaju podatki, prowizje dla pośredników, koszty notarialne czy koszt remontu mieszkania. Koszty bieżącej obsługi to np. czynsz, coroczny podatek od nieruchomości, czy raty kredytów.
Koszty bieżącej obsługi są szczególnie istotne, kiedy obserwujemy wzrost stóp procentowych. Automatycznie przekłada się to na wyższe raty kredytu. Jeśli zakup mieszkania został sfinansowany kredytem, a jego raty są teraz wyższe niż kwota, jaką otrzymujesz za wynajem, to rentowność spada.
Spory wzrost stóp procentowych wymusił na właścicielach nieruchomości podniesienie ceny za wynajem. Skorzystali na tym przede wszystkim właściciele mieszkań kupionych za gotówkę.
- Okres wynajmu — długo- czy krótkoterminowy
Rentowność mieszkania zależy również od okresu, na jaki chcesz wynajmować nieruchomość. W przypadku wynajmu krótkoterminowego ta rentowność może być wyższa, jednak trzeba brać pod uwagę również to, że przez pewien czas mieszkanie może stać puste i wtedy nie zarabiasz. Najem długoterminowy z reguły zapewnia nieco niższą rentowność, ale jednocześnie stały zysk przez cały okres trwania umowy podpisanej z najemcą.
Podsumowanie
Wysokie raty kredytów i trudniejsze warunki jego uzyskania z pewnością wpłyną na rynek nieruchomości na wynajem. Wiele osób nie będzie miało możliwości kupna swojego mieszkania. Oznacza to, że rynek mieszkań na wynajem wzrośnie, zwiększy się popyt na takie nieruchomości, a to przełoży się to na wzrost czynszów i rentowności (przy założeniu, że koszty pozostaną na takim samym poziomie).Dlatego, jeśli chcesz ochronić swój kapitał przed inflacją i zainwestować w trwałe aktywa, które nie tracą na wartości, rozważ zakup mieszkania pod wynajem krótko- lub długoterminowy. Skontaktuj się z nami za pomocą formularza, a my pomożemy Ci wybrać inwestycję, która spełni Twoje potrzeby.